.svg){kind=small}
Najbardziej podstawowym błędem może być nasza niefrasobliwość. Czasami zbyt wiele pozostawiamy przypadkowi. W swojej pracy zawodowej nie raz spotkałem się z sytuacją, kiedy kupujący mieszkanie składał wniosek kredytowy bez wcześniejszego dokładnego sprawdzenia zdolności kredytowej, bazując jedynie na rozmowie z pracownikiem „swojego” banku. Chyba każdy chociaż raz odebrał telefon z informacją o „nowej, wspaniałej ofercie, przygotowanej specjalnie dla Ciebie”. Chwilę później okazuje się, że obiecana przez telefon błyskawiczna pożyczka jest droższa i znacznie trudniejsza do uzyskania, a oferta jest taka sama, jak dla każdego innego klienta, mimo że przez telefon wszystko brzmiało wspaniale. Jakiś czas później, niespodziewanie okazuje się, że bank przeszacował naszą zdolność, a proponowana kwota kredytu to jedynie 60% tego, czego potrzebujemy. Tego błędu można uniknąć dzięki wcześniejszym sprawdzeniu swojej sytuacji w wielu bankach i wyborze tego, który oprócz dobrej oferty, przyzna nam także potrzebną zdolność kredytową. Nie zawsze będzie to bank, w którym mamy konto.
Wzmożona czujność jest szczególnie wskazana, kiedy nasze wynagrodzenie zawiera elementy zmienne (takie jak prowizje), bądź składa się z kilku elementów. Dodatek mieszkaniowy, premia uznaniowa, specjalna nagroda, trzynastka, premia kwartalna – to w naszych oczach stabilne wynagrodzenie. Analityk w banku może mieć na ten temat zgoła odmienne zdanie. Pożyczka zakładowa, prywatna opieka medyczna i pakiet sportowy również mają znaczenie. Żeby uniknąć przykrych niespodzianek, przed decyzją o zakupie spotkajmy się z właściwym doradcą i wnikliwie przeanalizujmy swoje finanse.
Chwila zapomnienia
Na decyzję banku co do przyznania kredytu hipotecznego, duży wpływ ma nasza historia kredytowa. O ile to, czy wzięliśmy rower na raty, żeby stworzyć sobie historię kredytową dla analityka hipotecznego ma raczej niewielkie znaczenie, o tyle nawet niewielkie opóźnienia w jego spłacie stanowią poważny sygnał alarmowy. Nawet najbardziej solidnym kredytobiorcom mogą zdarzyć się drobne spóźnienia, wywołane zazwyczaj natłokiem obowiązków i innych ważnych spraw na głowie. Wystarczy jednak, że z powodu swojego roztargnienia nie dotrzymamy terminu spłaty raty i taka informacja natychmiast wędruje do BIKu (Biura Informacji Kredytowej). Jak długo tam będzie? Nawet do 5 lat. Każdy bank analizując nasz wniosek o kredyt na mieszkanie, wnikliwie sprawdzi BIK. Opóźnienie z tytułu spłaty naszej karty kredytowej, z której korzystaliśmy podczas Sylwestrowego szaleństwa 3 lata temu, będzie doskonale widoczne. Oczywiście, BIK można poprawić – ale trzeba zadziałać z odpowiednim wyprzedzeniem. Nie zawsze jednak wiemy, że coś może być nie tak. Czasami bank, mimo naszej dyspozycji, nie zamknie konta, z którego od lat nie korzystamy i nalicza za nie opłaty, których nie uiszczamy, bo o nich nie wiemy. Taka sytuacja skutecznie uniemożliwia zaciągnięcie kredytu hipotecznego.
Gotówka od ręki
„Potrzebujesz gotówki? Zadzwoń, 3000 zł pożyczki na dowód osobisty, pieniądze na Twoim koncie w 15 minut! Do pierwszego jeszcze 4 dni, a promocja na nasz wymarzony rower kończy się jutro. Po chwili namysłu decyzja – biorę! Spłacę w ciągu tygodnia, po miesiącu zapomnę, że w ogóle pożyczyłem.” Zdarzenie na pozór nieszkodliwe, ale pozostawia ślad na naszym rachunku bankowym. Dla banku analizującego nasz wniosek o kredyt na zakup mieszkania, nasze skłonności do zadłużania się będą czynnikiem ryzyka. Zwłaszcza tzw. chwilówki są źle widziane – mogą świadczyć o tym, że zwykły bank z jakiejś przyczyny nie chciał nam udzielić kredytu i byliśmy zmuszeni szukania pomocy w instytucji pożyczkowej bądź parabanku. Może to stanowić powód do wydania negatywnej decyzji w sprawie kredytu na mieszkanie.
Rodzinka.pl
Wielu z nas chętnie pomaga rodzinie w potrzebie. Rodzice decydują się często na zaciągnięcie kredytu razem z dzieckiem, żeby podbudować zdolność kredytową. Siostra wspiera brata, poręczając jego kredyt. Takie zdarzenia mają ogromny wpływ na naszą późniejszą zdolność kredytową. Jeżeli jestem współkredytobiorcą bądź poręczycielem, to z formalnego punktu widzenia odpowiadam za kredyt tak, jak wyłączny kredytobiorca. Jeżeli zatem pomogłam bratu i zaciągnęłam kredyt razem z nim, to badając swoją zdolność kredytową, muszę uwzględnić ratę jako swoją! Nie ma znaczenia, że to brat spłaca kredyt i nigdy nie dołożyłam nawet złotówki do jego rat. W razie jego problemów obowiązek spłacania kredytu przejdzie na mnie. O takich sytuacjach często zapominamy, ale bądźmy pewni – bank nie zapomni. Opóźnienia wynikające z niefrasobliwości brata obciążą również mój BIK.
Przychody i dochody
Prowadzący działalność gospodarczą zazwyczaj starają się generować możliwie jak największe (przynajmniej „na papierze”) koszty działalności. Podatek dochodowy płaci się wszak od dochodu, a nie przychodu. Jednak to co jest dla nas dobre ze względów podatkowych, niekoniecznie będzie korzystne podczas starań o kredyt. Analityk finansowy, przeglądając nasz PIT i księgi rachunkowe musi bazować na widocznych tam zapisach. Może się więc okazać, że mająca bardzo duże obroty firma, w oczach banku będzie, ze względu na wysokie koszty, mało wiarygodnym kontrahentem. Bardzo źle widziane są również, nawet przejściowe straty bądź miesiące bez dochodów. Co do zasady dochody z działalności gospodarczej są przez bank traktowane gorzej niż wynagrodzenie za pracę. Tutaj również wielkie znaczenie ma wcześniejsza, dokładna analiza zdolności w kilku bankach.
Oprócz odpowiednich dochodów przedsiębiorca musi wykazać, że terminowo reguluje swoje należności w stosunku do ZUS i Urzędu Skarbowego. Do wniosku kredytowego załączamy odpowiednie zaświadczenia, ponadto również PIT za ostatni rok bądź dwa lata. Chcąc uzyskać kredyt mieszkaniowy, wszystkie dokumenty musimy dostarczyć odpowiednio uporządkowane, a ewentualne niedopłaty trzeba wcześniej uregulować. W przeciwnym wypadku musimy liczyć się z decyzją negatywną.
Praca i pracodawca
Analiza naszej sytuacji finansowej przez bank nie sprowadza się jednak do prostego zsumowania dochodów i wyciągnięcia średniej. Oprócz tego bank prześwietli również naszego pracodawcę. Jeżeli pracujemy w dużej, stabilnej firmie, raczej nie mamy się czego obawiać. Jeżeli jednak nasz pracodawca zatrudnia jedynie kilka bądź kilkanaście osób i działa na rynku od niedawna, stanowi to dla banku dodatkowy czynnik ryzyka. Ponadto, jeżeli występują problemy z płynnością, terminowością wypłat wynagrodzeń bądź zadłużeniem w stosunku do instytucji państwowych, nie mamy co liczyć na pobłażliwe traktowanie. W takich wypadkach zazwyczaj bank nie zechce udzielić kredytu – ze względu na niską stabilność zatrudnienia i ryzyko utraty źródła dochodu.
Żart tynfa wart
Obecnie zdecydowana większość banków w toku analizy kredytowej zażąda od nas pokazania wyciągów z konta. Wycia stanowi potwierdzenie rzeczywistych wpływów na konto, ale oprócz tego daje bankowi możliwość sprawdzenia, czy nie próbujemy czegoś przed bankiem ukryć. Kłamstwo nie popłaca i umieszczanie na wniosku kredytowym fałszywych informacji z nadzieją, że uda się je ukryć, zazwyczaj nie popłaca. Wyciąg z konta bankowego jest wycinkiem naszej historii. Bankowy analityk znajdzie na nim opłaty za czynsz, alimenty, spłaty pożyczek zaciągniętych u pracodawcy i rodziny, niezapłacone mandaty, zajęcia komornicze. Jeżeli wybierzemy się ze znajomymi do restauracji i zapłacimy rachunek za wszystkich, często w drodze rozliczenia dostajemy przelewy z nietypowymi tytułami. Większość z nich jest nieszkodliwa, ale czasami kreatywność naszych przyjaciół zdaje się nie mieć granic. Zdarza się, że dociekliwy analityk zapyta nas o taki „podejrzany” przelew i lepiej, żeby nasze tłumaczenia były wiarogodne.
Podsumowując, warto pamiętać, że zdrowy rozsądek jest w stanie uchronić nas przed większością z popełnionych błędów. Jeżeli mimo to zdążyliśmy już popełnić któryś z nich, warto jak najwcześniej zająć się minimalizowaniem jego negatywnych skutków. Trzeba o tym pomyśleć jeszcze przed złożeniem wniosku - daje to szanse na pozytywne rozwiązanie naszych problemów.
