W ostatnich miesiącach zakup cesji praw z umowy deweloperskiej jest bardzo często spotykaną transakcją na rynku. Niestety nie każdy bank ma określoną procedurę na taką ewentualność, deweloperzy w większości przypadków wymagają podpisania od razu umowy u notariusza. Co zrobić, aby spokojnie podejść do takiej umowy nie martwiąc się o uzyskanie kredytu?
Zakup mieszkania z rynku
pierwotnego na zasadzie cesji polega na przejęciu praw osoby, która podpisała
umowę deweloperską z deweloperem tj. zakupiła mieszkanie. Przejęcie praw
kupującego jest dobrą alternatywą dla osób, które nie mogą sobie pozwolić na 2
letnie oczekiwanie na wybudowanie mieszkania, a chciałyby kupić mieszkanie z
pierwszej ręki, unikając opłacania 2% podatku PCC.
Proces zakupu jest bardzo podobny
do zakupu bezpośrednio od dewelopera. Zamiast umowy deweloperskiej, klienci
podpisują cesję czyli przejmują prawa poprzedniego kupującego np. cenę, która
rok czy dwa lata temu była w wielu przypadkach niższa od obecnie oferowanych na
rynku. Zdarza się, że pierwszy nabywca lokalu, który staje się dla naszego
klienta sprzedającym, chce na transakcji zarobić i do ceny mieszkania doliczane
jest tzw. odstępne. Jest to kwota dodatkowa, którą kupujący musi zapłacić z
własnych środków, bądź z kredytu hipotecznego. Jednak nie każdy bank udzieli kredytu na dodatkowe koszty.
Dodatkowym zagrożeniem dla transakcji może być fakt, że nie każdy bank skredytuje
zakup cesji opłaconej w całości tzn. w sytuacji gdy sprzedający zapłacił już
pełną kwotę za nieruchomość deweloperowi.
Nasi eksperci podpowiedzą, na podstawie jakich dokumentów i na jaką
część ceny (cenę z odstępnym czy bez) banki wydadzą pozytywna decyzję. W
przypadku zakupu nieruchomości na podstawie umowy cesji ważne jest, aby cały
proces rozpocząć od analizy banków, które będą zainteresowane taką transakcją.
Źródło i wysokość dochodu, forma i okres zatrudnienia również mogą skutkować
wykluczeniem części banków. W przypadku uzyskania decyzji negatywnej, już po
podpisaniu umowy cesji, możemy zostać bez pieniędzy na zakup, a z zobowiązaniem
do zapłaty nad którym ciąży widmo uproszczonej windykacji na mocy art. 777
K.P.C.
Proces zakupu cesji ze strony
kredytowej przebiega analogicznie jak proces zakupu mieszkania od dewelopera z
małymi wyjątkami. Umowa cesji utożsamiana jest w bankach z umową deweloperską.
W celu rozpoczęcia standardowej procedury należy skompletować dokumentację
finansową oraz dokumentację dotyczącą nieruchomości, w tym nasi eksperci
wyręczają klientów, kontaktując się bezpośrednio z deweloperem w celu sprawnego
uzyskania kompletu dokumentów. Kolejnym krokiem po wyborze banków i uzyskaniu
wszystkich niezbędnych dokumentów, jest złożenie wniosków i przeprowadzenie
klienta przez procedurę kredytową. Przy wyborze banku w którym klient decyduje
się zakończyć procedurę, należy mieć na uwadze, że bank nie wypłaci środków
deweloperowi, a sprzedającemu cesję – w tym momencie procedura odbiega od
standardu zakupu mieszkania od dewelopera.
Należy pamiętać, aby do procesu
zakupu mieszkania – nie tylko przy zakupie cesji, podejść w odpowiedniej
kolejności. Spotkanie ze specjalistą kredytowym powinno odbyć się zanim udamy
się do dewelopera bądź spotkamy się ze sprzedającym mieszkanie, aby posiadać
wszelkie niezbędne informacje, które pomogą w rozmowach. Klienci znający swoje
możliwości kredytowe mają szansę na wcześniejszą rezerwację mieszkania i nie
muszą się obawiać, że mieszkanie zostanie sprzedane innemu klientowi.
Dodatkowo, znając swoją zdolność kredytową i mając zaplanowany proces stawiamy
się w zupełnie innej pozycji negocjacyjnej. Nasi eksperci już na pierwszym
spotkaniu zaplanują proces krok po kroku, wyjaśnią najważniejsze kwestie i będą
wsparciem na kolejnych etapach.