Zdolność kredytowa bez tajemnic

Kupując mieszkanie lub budując dom, wiele z nas posiłkuje się kredytem. Często spotykamy się z wieloma pytaniami na temat procedury kredytowej, formalności, zdolności kredytowej, warunków kredytowania. W naszym poradniku poruszamy najważniejsze wątki, związane z zakupem mieszkania i kredytem hipotecznym.

Jednym z niebagatelnych zagadnień przy zakupie mieszkania lub domu na kredyt, jest kwestia zdolności kredytowej. Czym właściwie jest zdolność kredytowa? Jaka jest moja zdolność i jak ją sprawdzić? Co na nią wpływa? Na te pytania odpowiemy w tej części naszego poradnika.

Bankowy rentgen

Zdolność kredytowa to zdolność kredytobiorcy, czyli podmiotu ubiegającego się o kredyt, do spłaty kwoty kredytu (rozumianego jako kapitał wraz z odsetkami) w umownych terminach płatności. Określając naszą maksymalną zdolność kredytową, bank (a w zasadzie analityk bankowy) określa, jaką kwotę i na jaki okres, przy akceptowalnym dla siebie poziomie ryzyka, jest nam w stanie pożyczyć. Przekładając to na realia zakupu mieszkania, zdolność kredytowa jest odpowiedzią na pytanie, jaka może być maksymalna cena wybranej przez nas nieruchomości (wkład własny + kwota z kredytu), a także jaką ratę będziemy płacić przez najbliższe lata.

Badając naszą zdolność kredytową, bank będzie korzystał z wszystkich dostępnych metod, żeby sprawdzić potencjalnego klienta. Zaczynając od zaświadczeń o dochodach, informacjach o rozliczeniu z Urzędem Skarbowym, poprzez wyciągi z konta i zapytania do baz, zawierających informacje o kredytobiorcach, do informacji o tym, gdzie mieszkamy i ile mamy dzieci. Dlaczego bankowi zależy na tym, żeby możliwie dokładnie nas prześwietlić? Odpowiedź na to pytanie jest oczywista – pożycza nam przecież pieniądze i chce mieć pewność, że mu je oddamy! Bankowi analitycy, którzy oceniają ryzyko przy każdej transakcji, korzystają z zaawansowanych metod analizy, opartej o skomplikowane modele matematyczne i statystyczne. Bank zdaje sobie sprawę, że zaciągając kredyt, zdecydowana większość klientów zamierza spłacać swoje zobowiązanie terminowo. Zdarzają się jednak przypadki, kiedy ze względu na niekorzystny zbieg okoliczności, klient nie jest w stanie spłacać kredytu. Na taką sytuację bank musi być przygotowany, zbiera zatem informacje na temat najczęściej występujących czynników ryzyka. Musimy pamiętać, że jeżeli z jakiejś przyczyny znajdziemy się w grupie o podwyższonym ryzyku, wpłynie to na wysokość otrzymanego przez nas kredytu, oprocentowanie, a w niektórych wypadkach może skutkować nawet odmową jego udzielenia.

Jak sprawdzę zdolność

Żeby zbadać swoją wstępną zdolność kredytową, wielu z nas korzysta z powszechnie dostępnych w internecie kalkulatorów. Ich dużą zaletą jest fakt, że natychmiast podają nam szacunkowy wynik, bez konieczności zagłębiania się w szczegóły. Umożliwia nam to wstępne oszacowanie naszych możliwości i nieco zawęża kryteria wyboru poszukiwanego mieszkania. Nie są jednak wolne od wad, a ich używanie wiąże się z pewnym ryzykiem. Kiedy jesteśmy chorzy i próbujemy ustalić co nam dolega za pośrednictwem sieci, możemy się bardzo pomylić. W takim wypadku warto zasięgnąć porady lekarza. Tak samo jest w wypadku badania zdolności kredytowej – przyniesie ono lepsze skutki, jeżeli zostanie przeprowadzone przez specjalistę. Zwróci uwagę na ważne szczegóły, które mogą nam się wydawać nieistotne, poradzi również co zrobić, żeby wypaść korzystniej w oczach banku. Pamiętajmy, że ponieważ każdy bank podczas badania zdolności stosuje inne narzędzia i kryteria, nasza zdolność w różnych bankach może się diametralnie różnić. Tak jak wspomniałem w pierwszej części naszego poradnika, różnice mogą sięgać nawet 30% w zależności od banku. Warto zatem zapytać swojego doradcę, gdzie nasza zdolność będzie najwyższa i co musimy zrobić, aby uzyskać najkorzystniejszy z możliwych kredyt. Może się bowiem okazać, że dla któregoś z banków jesteśmy „wymarzonym klientem” i dostaniemy od niego ofertę znacznie lepszą, niż w innych bankach. Sztuką jest tylko znaleźć taki bank.

Ile i do kiedy

Aby odpowiedzieć na pytanie, jaka jest nasza zdolność kredytowa, musimy zastanowić się, co ma na nią wpływ? Czynniki mające znaczenie, możemy podzielić na 2 grupy – osobowe i finansowe. Oczywiście, czynniki osobowe w oczach banku również przekładają się na konkretne liczby, są jednak związane z naszą sytuacją osobistą, a nie zawodową. Jakie elementy naszego życia wpływają na naszą zdolność?

Pieniądze to nie wszystko…

Co do zasady, im jesteśmy młodsi, tym większą zdolność kredytową przyzna nam bank. Wynika to z tego, że młodsza osoba ma przed sobą statystycznie więcej lat życia niż emeryt, może spłacać ratę dłużej, a więc również kwota kredytu może być większa. Oczywiście, większość banków ustala minimalny wiek potencjalnego kredytobiorcy. Waha się on zazwyczaj w granicach od 18 do 21 lat. Sprawa z maksymalnym wiekiem jest nieco bardziej skomplikowana i tutaj rozbieżności wśród banków są większe – sięgają nawet 15 lat!

Małżeństwo

Zawarcie małżeństwa ma wpływ na naszą zdolność kredytową. Jeżeli zaciągamy kredyt gotówkowy, zgoda małżonka nierzadko nie jest konieczna. Przy kredycie hipotecznym, stronami kredytu będą natomiast oboje małżonkowie (o ile nie obowiązuje między nimi rozdzielność majątkowa). Niezbędna jest zatem zgoda. Dzięki temu do wyliczenia zdolności zostaną przyjęte dochody obojga małżonków i oboje, solidarnie, odpowiadają za spłatę. Skutkuje to podniesieniem wiarygodności w oczach banku.

A co w sytuacji, gdy chcemy wspólnie kupić mieszkanie, ale nie mamy ślubu z naszym partnerem? W takim wypadku również można starać się o wspólny kredyt. Należy jednak poważnie zastanowić się, w jaki sposób dochody partnera oddziałują na naszą zdolność i w jaki sposób dodatkowa osoba w gospodarstwie zmienia podejście analityka do naszego wniosku. Warto wcześniej przeprowadzić dokładne porównanie ofert i sprawdzić, w jaki sposób do sprawy podchodzą poszczególne banki.

Dzieci i miejsce zamieszkania

Każdy bank, analizując naszą sytuację, weźmie pod uwagę nasze wydatki, związane z prowadzeniem gospodarstwa domowego. Jeżeli mamy na utrzymaniu niepełnoletnie dzieci, to ponosimy również niemałe koszty związane z ich wyżywieniem, edukacją itp. To wszystko wpływa na naszą zdolność kredytową. Im więcej mamy dzieci, tym nasza zdolność kredytowa niższa. Analityk sprawdzi również nasz tzw. status mieszkaniowy. Czy mamy już własne mieszkanie, czy może wynajmujemy swoje obecne lokum? Znaczenie ma również rejon Polski, w którym mieszkamy. Nie jest tajemnicą, że w Warszawie i innych większych miastach koszty życia są większe, niż w małych miejscowościach. Dlatego też, przy tym samym poziomie dochodów, większą zdolność kredytową mają osoby mieszkające na wsi.

… ale wszystko bez pieniędzy, to nic.

Jeżeli myślimy o zdolności kredytowej, pytanie o wysokość zarobków jest chyba pierwszym i najbardziej oczywistym pytaniem, które przychodzi nam do głowy. Większe zarobki = większa zdolność kredytowa, tego chyba nie trzeba nikomu tłumaczyć. Ale co jeszcze ma znaczenie?

Dla banku ważne są nie tylko nasze zarobki, ale również to, w jaki sposób je osiągamy. Najbardziej preferowane są te formy, które dają największą stabilność i przewidywalność zatrudnienia w przyszłości. Mowa tu o umowie o pracę, najlepiej na czas nieokreślony. Podobnie traktowani są kredytobiorcy, zatrudnieni na podstawie mianowania. Musimy pamiętać, że bank wymaga od nas pozostawania na danym stanowisku przez pewien czas, żeby uzyskiwany w ten sposób dochód uwzględnić przy badaniu zdolności kredytowej.

Jeżeli nasze dochody osiągamy na podstawie umowy o dzieło bądź zlecenia, a nie umowy o pracę, zazwyczaj nie stanowi to przeszkody w uzyskaniu kredytu. W takim wypadku analityk również zweryfikuje, od jakiego czasu uzyskujemy dochody. Tutaj również występuje dolna granica czasu, a jej wysokość waha się w zależności od tego, z jakim bankiem mamy do czynienia.

Sytuacja wygląda nieco inaczej, kiedy prowadzimy własną działalność gospodarczą. Tutaj na zdolność kredytową ma wpływ forma rozliczenia z urzędem skarbowym. W zależności od tego, czy rozliczamy się na podstawie książki przychodów i rozchodów, karty podatkowej, czy prowadzimy pełną księgowość, będziemy różnie traktowani.

Przy spełnieniu pewnych warunków, do naszej zdolności bank może przyjąć również dochód z takich źródeł, jak: wynajem nieruchomości, kontrakt marynarski, premie, emerytura bądź renta. Czy analityk uwzględni moją roczną premię? W jaki sposób na moją zdolność kredytową wpłyną alimenty? A co z pieniędzmi z programu 500 plus? Ponieważ bankowe procedury odnośnie uwzględniania poszczególnych dochodów są różne w zależności od banki i dynamicznie się zmieniają, przy badaniu swojej zdolności warto skorzystać ze wsparcia osoby, która na bieżąco monitoruje sytuację w bankach i pomoże odpowiedzieć na nasze pytania.

Każdy medal ma dwie strony

Jak łatwo się domyślić, żeby odpowiedzieć na pytanie „czy udzielę kredytu Kowalskiemu”, bank musi również sprawdzić, jak wyglądają wydatki Kowalskiego. Czy spłaca już jakieś kredyty? Czy spłacał je wcześniej i z jakim efektem? Ile wydaje na utrzymanie siebie i rodziny? Musimy liczyć się z tym, że w trakcie weryfikacji naszej zdolności te wszystkie informacje zostaną sprawdzone. Bank poszuka nas w bazach nierzetelnych dłużników, sprawdzi nas również w Biurze Informacji Kredytowej, znanym szerzej jako BIK.

W tym miejscu pojawia się pytanie, które często słyszymy od naszych klientów: w jaki sposób na moją zdolność wpływa pozytywna historia kredytowa? Historia kredytowa, czyli informacje na temat zaciągniętych i spłacanych przez nas kredytów stanowi ważną wskazówkę przy badaniu naszej zdolności. Zła historia kredytowa może być poważną przeszkodą w drodze do zakupu mieszkania. Niektóre banki nie tolerują żadnych opóźnień w spłatach – jeżeli takie się pojawią, skutkuje to odrzuceniem wniosku. Są jednak takie banki, które mimo przejściowych opóźnień będą chciały z nami współpracować. Najlepszą ofertę uzyskają oczywiście tacy klienci, którzy zawsze terminowo i rzetelnie spłacali swoje raty.

Są również inne stałe wydatki, które wywierają wpływ na zdolność kredytową. Opłaty za najem mieszkania, alimenty, koszty użytkowania samochodu – także zostaną uwzględnione przez bank. Jeżeli musimy pożyczyć tyle, ile wynosi nasza szacunkowa maksymalna zdolność kredytowa, bardzo duże znaczenie ma odpowiedni wybór banku i oferty. Dla naszych planów może to oznaczać „być albo nie być”.

Podsumowując:

- zdolność kredytowa określa, jaką maksymalnie kwotę kredytu możemy uzyskać od banku;

- każdy bank w inny sposób określa naszą zdolność, a wyniki mogą się diametralnie różnić w zależności od konkretnego banku;

- ważne jest, żeby wybór banku dostosować do naszej indywidualnej sytuacji – nie zawsze ten, który sugeruje nam porównywarka internetowa, będzie najlepszy;

- im bardziej stabilna jest nasza sytuacja zawodowa, tym lepiej oceni naszą zdolność bankowy analityk;

- opóźnienia w spłacie dotychczasowych zobowiązań będą negatywnie rzutować na naszą zdolność kredytową.

‍