.svg){kind=small}
Zakup pierwszego mieszkania często jest dla młodych ludzi barierą nie do pokonania. Największe trudności mamy albo ze zgromadzeniem odpowiednich oszczędności na wkład własny, albo ze zdobyciem wystarczającej zdolności kredytowej. W dobie wysokich stóp procentowych drugi z wymienionych elementów jest coraz większym wyzwaniem. Zdolność kredytowa to jednak coś, co przed rozpoczęciem poszukiwań mieszkania można, a nawet trzeba, sprawdzić. Często kilka prostych kroków wystarczy, żeby podnieść ją do wymaganego poziomu. W tej sprawie może pomóc spotkanie z ekspertem finansowym. Co jednak z wkładem? W jaki sposób zebrać 10% albo 20% ceny mieszkania, które obecnie w Warszawie rzadko kiedy udaje się znaleźć w cenie mniejszej niż 500 000 zł?
W poprzednich latach funkcjonowały 2 programy, których celem było wsparcie młodych przy pierwszych zakupach. Mowa tu o programie „Rodzina na Swoim”, który zakładał 50% dopłaty do odsetek kredytu mieszkaniowego przez 8 początkowych lat okresu kredytowania. Program zakończył się 31 grudnia 2012. Następcą RnS było cieszące się dużą popularnością „Mieszkanie dla Młodych”. MdM zakładał dopłatę do wkładu własnego przy zakupie mieszkania lub domu. Wysokość dopłaty uzależniona była od położenia nieruchomości oraz wielkości rodziny ubiegającej się o wsparcie. Często można było otrzymać dofinansowanie większe niż cały wymagany przez banki wkład własny. Program zakończył się w 2018 roku. Popularność MdM-u była tak wielka, że środki przewidziane na cały 2018 rok skończyły już w pierwszym tygodniu (!) stycznia 2018.
W tym roku debiutuje nowy program, nazywany „Mieszkaniem bez wkładu własnego”. Założenia programu są zbliżone do Mieszkania dla Młodych. Mieszkanie bez wkładu usuwa jedną ze wspomnianych wyżej barier, ograniczających możliwość zakupu pierwszego mieszkania, czyli konieczność zebrania wystarczająco dużego wkładu własnego. Działa to jednak nieco inaczej niż MdM. Jak? O tym będzie dzisiejszy wpis.
Muszę mieć, żeby pożyczyć
Zanim przejdziemy do szczegółów nowego programu, warto wspomnieć czym tak właściwie jest wkład własny i dlaczego trzeba go mieć? Wkład własny to nic innego jak nasze oszczędności, które inwestujemy w kupowane mieszkanie, a które wraz z kredytem na jego zakup składają się na cenę nieruchomości. Posłużmy się przykładem wartego 500 000 zł mieszkania na warszawskiej Białołęce, które Ola i Piotrek, młode małżeństwo, planują kupić na kredyt. Żeby móc uzyskać pieniądze od banku należy udowodnić, że część ceny mieszkania jesteśmy w stanie pokryć sami, z własnych oszczędności. Ola i Piotrek odłożyli już 30 000 zł. Trudno im jednak odkładać regularnie większe pieniądze, bo muszą przecież płacić za wynajem swojego obecnego lokum. Minimalny wkład własny, którego banki muszą wymagać zgodnie z rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego przy zakupie mieszkania na kredyt, wynosi obecnie 20% jego ceny. W kilku dużych bankach próg ten wynosi jednak tylko 10%, a brakujący wkład jest zabezpieczany poprzez tak zwane ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (to rozwiązanie KNF również aprobuje). Ola i Piotrek muszą mieć zatem co najmniej 50 000 zł, a najlepiej 100 000 zł żeby móc myśleć o własnym M. Dlaczego tyle?
Konieczność posiadania wkładu własnego, dzisiaj oczywista, jeszcze kilkanaście lat temu wcale oczywistą nie była. Banki potrafiły udzielać kredytów na kwoty wyższe niż wartość mieszkań będących zabezpieczeniem kredytu. Kilkanaście lat temu Ola i Piotrek mogliby pożyczyć od banku za zakup swojego upatrzonego lokum na Białołęce ponad 500 000 zł, nie mając absolutnie żadnych oszczędności. Praktyka ta była popularne na całym świecie, również w USA. Pogorszenie koniunktury doprowadziło jednak do kryzysu finansowego w 2008 roku, kiedy to okazało się, że ogromna liczba kredytów udzielonych powyżej zdolności płatniczej kredytobiorców i powyżej wartości ich mieszkań nie jest spłacana. Pociągnęło to za sobą bankructwa wielu banków, kredytobiorców i kryzys na rynku mieszkań.
Obecnie, żeby ustrzec się przed wystąpieniem podobnych problemów w przyszłości, banki muszą wymagać od kredytobiorcy wniesienia odpowiednio wysokiego wkładu własnego. Oli i Piotrkowi brakuje więc jeszcze 20 000 zł. Środki na wkład własny nie mogą pochodzić z kredytu ani pożyczki. Czynsz najmu mieszkania wzrósł, więc młode małżeństwo marzenia o własnym M musiałoby odłożyć na kolejne lata. Tu jednak wkracza „Mieszkanie bez wkładu własnego”.
Wkładu nie mam, bo nie muszę
Założenia Mieszkania bez wkładu są zauważalnie odmienne od poprzednich programów. Nie ma tu mowy o dopłacie do odsetek ani fizycznym pokryciu części ceny mieszkania. Istota programu polega na udzieleniu przez Bank Gospodarstwa Krajowego gwarancji bankowej na nie mniej niż 10% i nie więcej niż 20% ceny kupowanej nieruchomości, co w praktyce zastępuje obowiązek wniesienia wkładu własnego przez kupującego. Wsparcie nie oznacza jednak, że państwo sponsoruje nam część ceny mieszkania. Kwotę objętą gwarancją musimy spłacić w ramach zaciąganego przez nas kredytu. Nie musimy jednak wnosić wkładu własnego, który dotychczas był obowiązkowy. Mówiąc zatem krótko – Mieszkanie bez wkładu własnego pozwala nam na zaciągnięcie kredytu na kwotę do 100% wartości nieruchomości. Ola i Piotrek nie muszą już zbierać dodatkowych pieniędzy. Na zakup upatrzonego mieszkania w cenie 500 000 zł mogą dostać nawet 500 000 zł kredytu.
Dodatkowo program przewiduje tzw. spłatę rodzinną. Jeżeli kupiliśmy mieszkanie w ramach programu, a w trakcie spłaty kredytu urodziło nam się drugie dziecko, BGK spłaci za nas jednorazowo 20 000 zł kredytu. Jeżeli urodzi nam się trzecie lub kolejne dziecko, BKG spłaci 60 000 zł naszego kredytu.
Dla kogo?
Jak łatwo się domyślić, nie każda osoba może otrzymać gwarancję od BGK. Również nie każda nieruchomość spełnia warunki programu. Jakie warunki musimy zatem spełniać? Otóż żeby móc ubiegać się o gwarancję, nie możemy być już właścicielami innego mieszkania. Wynika to z faktu, że program kierowany jest do osób chcących zakupić swoje pierwsze mieszkanie. Wyjątkiem są sytuacje, w której rodzina z dwójką lub więcej dzieci ma już małe mieszkanie i chce przeprowadzić się do większego. Z programu mogą korzystać wszystkie osoby mieszkające w Polsce na stałe, niezależnie od obywatelstwa oraz Polacy mieszkający za granicą. Nie ma znaczenia wiek ani stan cywilny osób przystępujących do programu.
Na co?
Żeby nieruchomość kwalifikowała się do programu, musi być położona na terytorium Polski. Może to być dom, może to również być mieszkanie (zarówno własnościowe, jak i spółdzielcze). Można również kredytować zakup działki i budowę domu na tej działce. Każda nieruchomość musi jednak spełniać limity cenowe, przewidziane w ustawie dla różnych rejonów Polski. Na tę chwilę przykładowy limit dla Warszawy wynosi 10 012 zł za metr kwadratowy nowego mieszkania. Dla rynku wtórnego wynosi on 9 242 zł za metr. Trwają jednak prace nad zwiększeniem tych limitów. Przypuszczalne nowe limity mają wynosić odpowiednio 10 783 zł i 10 012 zł. Zmiana limitów jest bardzo prawdopodobna. W przypadku MdM-u, limity zmieniały się regularnie, zazwyczaj raz na kwartał. Wysokość dopłaty nie może być mniejsza niż 10% i większa niż 20% ceny nieruchomości. Maksymalna wysokość gwarancji BGK to aż 100 000 zł. Kredyt o który się ubiegamy musi być udzielony na minimum 15 lat. Sprzedaż bądź wynajęcie mieszkania przed upływem 5 lat od uzyskania wspomnianej wcześniej spłaty rodzinnej powoduje konieczność zwrotu części spłaty.
Nie ma nic za darmo
Stare porzekadło również w tym przypadku nie zawodzi. Osoby chcące skorzystać z programu będą musiały zapłacić za to jednorazową prowizję, wysokości 1% od kwoty udzielonej gwarancji (a nie od kwoty całego kredytu). W przypadku Oli i Piotrka, o ile uda im się uzyskać z programu maksymalną kwotę, czyli 100 000 zł, będą musieli zapłacić 1 000 zł prowizji. Wydaje się to zatem małą kwotą w stosunku do potencjalnych korzyści. Znając jednak realia naszego rynku należy przypuszczać, że kredyt z dofinansowaniem będzie zwyczajnie droższy od „standardowego” kredytu, mimo że różnice nie powinny być duże. To zjawisko mogliśmy już zaobserwować w przypadku wcześniejszych programów – RnS i MdM. Marże kredytów z dofinansowaniem były około 0,2% większe niż w przypadku finansowania poza programem. Jeżeli taka tendencja utrzyma się i tym razem, to rata kredytu bez wkładu własnego będzie wyższa niż standardowa. O ile? To wszystko zależy od kwoty kredytu, jego oprocentowania i okresu kredytowania. Można jednak przyjąć, że różnica przy każdych pożyczonych na 20 lat 100 000 złotych będzie wynosić kilkanaście złotych miesięcznie. Pamiętajmy jednak, że kilka lat po uzyskaniu kredytu można zastanowić się nad przeniesieniem go do innego banku, który zaproponuje nam korzystniejsze warunki. Dobry ekspert finansowy powinien pomóc nam zaplanować kolejne kroki zmierzające do obniżenia kosztu kredytu jeszcze przed jego udzieleniem.
Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” zgodnie z planem ma ruszyć 27.05.2022. Na tę chwilę jednak nie znamy jeszcze nawet pełnej listy banków, które będą chciały przystąpić do programu (bo udział w nim nie jest obowiązkowy). Wiemy jednak, że największe polskie banki najprawdopodobniej zaangażują się w program. Tak przecież było w przypadku Rodziny na swoim oraz Mieszkania dla Młodych.
Czy program rozwiąże problemy, które stoją przed potencjalnymi nabywcami swojego pierwszego mieszkania? Na pewno nie wszystkie. Trzeba pamiętać, że przede wszystkim to pewność zatrudnienia, bezpieczeństwo geopolityczne i solidne fundamenty gospodarki sprzyjają podejmowaniu tak poważnych decyzji jak ta o zakupie mieszkania. Mimo to należy ocenić wdrożenie programu jako krok w dobrym kierunku, który likwiduje część barier oddzielających nas od realizacji planów o własnym „M”. Już niedługo, bo 1 lipca 2022 ma wejść w życie nowa ustawa deweloperska, zwiększająca zakres ochrony dla kupujących mieszkanie z rynku pierwotnego. Przewiduje ona między innymi dodatkową ochronę dla wpłacanych przez nas środków i dodatkowe uprawnienia w razie stwierdzenia wad mieszkania. To jednak materiał na zupełnie odrębny tekst.
Mam nadzieję, że dzięki temu wpisowi udało się przynajmniej częściowo wyjaśnić sens i sposób funkcjonowania programu. Jeżeli jesteśmy zainteresowani taką formą wsparcia kredytobiorcy i chcemy dowiedzieć się więcej, to przed rozpoczęciem poszukiwań powinniśmy upewnić się, czy dysponujemy zdolnością kredytową potrzebną do uzyskania finansowania w potrzebnej wysokości. Musimy również zweryfikować, czy spełniamy warunki przystąpienia do programu oraz czy warunki te spełnia nasza nieruchomość. Eksperci z Prime Money chętnie odpowiedzą na wszystkie nasze pytania i pomogą w wyborze najkorzystniejszej oferty kredytu.
