WIELKA STOPA STRASZY… KREDYTOBIORCÓW

Kolejna część naszego poradnika dla kupujących mieszkanie dotyczyć będzie tego, w jaki sposób raty naszego kredytu mieszkaniowego będą się zmieniać wraz z upływem czasu. Ponieważ w wielu wypadkach bankowcy pomijają to zagadnienie podczas zawierania umowy, polecam bliższe zapoznanie się z tematem nie tylko przyszłym kredytobiorcom, ale również tym, którzy kredyt spłacają już od jakiegoś czasu. Jakie pułapki mogą na nas czyhać podczas spłacania kredytu? Co musi się stać, żeby nasze raty zmalały? Czy moja rata może wzrosnąć dwukrotnie? Zacznijmy od początku.

‍

Rata zmienną jest

Wysokość raty kredytu, który będziemy spłacać przez najbliższe 30 lat, to jedno z najważniejszych zagadnień podczas podejmowania decyzji o zakupie mieszkania. Bardzo często pierwsze pytanie, które pada po wypatrzeniu wymarzonego lokum, brzmi: a jaką ratę będziemy musieli za nie płacić? Wysoka suma kredytu jest dla wielu z nas do zaakceptowania pod warunkiem, że comiesięczny wydatek z tym związany będzie mieścił się w rozsądnych granicach. Zazwyczaj to właśnie wysokość raty wpływa na wybór konkretnej oferty banku i okresu kredytowania. I chociaż chcemy, żeby nasza rata była jak najniższa, nie zawsze sprawdzamy, od czego tak właściwie zależy jej wysokość.

Na wysokość raty wpływa kilka czynników. Jaki wybierzemy okres kredytowania, jaką marżę uda nam się wynegocjować od banku, jakie ponosimy koszty dodatkowe (np. prowizje i ubezpieczenia). Jednym z tych czynników, najbardziej chyba nieprzewidywalnym, jest też stopa procentowa i to nią zajmiemy się w dalszej części artykułu.

Zdecydowana większość kredytów hipotecznych, tych spłacanych od jakiegoś czasu i tych dopiero zaciąganych przez Polaków, to kredyty ze zmiennym oprocentowaniem. Podczas podpisywania umowy kredytowej, często dowiemy się od pracownika banku, że „oprocentowanie Pana kredytu to suma marży banku i obowiązującej stawki referencyjnej określonej w niniejszej umowie”, a „kredytobiorca oświadcza, że jest świadomy ryzyka, wynikającego ze zmiennego oprocentowania, w całym okresie kredytowania i akceptuje to ryzyko”, oraz że „zmiana stopy procentowej będzie miała wpływ na wartość ekspozycji kredytowej i na wysokość rat kapitałowo-odsetkowych lub odsetkowych”. Tego, co to tak właściwie znaczy, dowiemy się niestety znacznie rzadziej.

‍

Polska język trudna

Pomóc nam może dobry doradca i nasza własna ciekawość. Otóż oprocentowanie takiego kredytu składa się z 2 elementów. Pierwszym z nich jest marża banku, która jest określona w umowie i niezmienna. Wysokość marży odpowiada nam na pytanie „ile tak właściwie bank na mnie zarabia?”. Porównując to do sytuacji z życia codziennego – marża sprzedawcy oscypka na straganie to różnica pomiędzy ceną, za jaki oscypek kupił a ceną, za jaką nam go sprzedał. Ponieważ zakup mieszkania to nieco poważniejsza inwestycja niż zakup góralskiego sera, należy zwrócić na marżę szczególną uwagę. Im niższa marża, tym niższe oprocentowanie. Im niższe oprocentowanie, tym tańszy kredyt. Kluczową rolę w tym wypadku odgrywa wybór najlepszej oferty i odpowiednie wsparcie podczas negocjacji.

Drugi element to tajemnicza stawka referencyjna. Jej wysokość jest od nas niezależna, dlatego również na nią trzeba zwrócić baczniejszą uwagę. Czym jest stawka referencyjna? W przypadku kredytów w złotówce, jest to WIBOR (skrót od Warsaw Interbank Offered Rate). Oznacza on oprocentowanie, po jakim banki są gotowe pożyczyć pieniądze innym bankom, potocznie koszt pieniądza. I tak WIBOR 3M to średnie oprocentowanie, po którym bank A pożyczy na 3 miesiące pieniądze bankowi B. Analogicznie WIBOR 6M dotyczy okresu 6 miesięcy. Obecnie to odpowiednio 1,71% dla WIBOR 3M i 1,79% dla WIBOR 6M. Dla innych walut występują inne stawki, np. LIBOR CHF dla Franka szwajcarskiego i EURIBOR dla Euro.

„No dobrze, wiem już, czym jest WIBOR. A od czego zależy jego wysokość?” Wysokość WIBORu zależy od stóp procentowych. W pewnym uproszczeniu stopa procentowa oznacza koszt, po jakim bank centralny – w Polsce Narodowy Bank Polski – pożycza pieniądze bankom komercyjnym. Jeżeli NBP pożycza taniej, to banki komercyjne się do tego dostosowują i w efekcie WIBOR spada. Jeżeli pożycza drożej – to WIBOR rośnie.

Powody podwyżki lub obniżki stóp procentowych, ich efekty i toczące się wokół tego spory to coś, na co jako kredytobiorcy nie mamy wpływu. Jest to zagadnienie zdecydowanie zbyt skomplikowane na krótki artykuł. Jeżeli jesteśmy bardzo dociekliwi – zapytajmy dobrego doradcę lub zapiszmy się na wykład z makroekonomii.

‍

Miniratka? Nie zawsze

To, co nas, jako kredytobiorców, interesuje, to wpływ WIBORu na ratę naszego kredytu. Bardzo rzadko zdarza się, że podczas rozmowy z doradcą klient sam prosi o przeliczenie raty swojego kredytu na wypadek dużego wzrostu stopy procentowej. Trudno się dziwić, skoro wielu z nas nie wie, od czego zależy oprocentowanie i w jaki sposób zmieniają się stopy procentowe. Rzecz jasna, dla każdego kredytu należy indywidualnie przeliczyć raty. Żeby jednak uświadomić sobie, jak wielkie mogą być to zmiany, sprawdźmy je na przykładzie.

Przyjrzyjmy się trzem rodzinom, które kupiły mieszkania na kredyt. Pierwsza z nich zaciągnęła kredyt na 200 000 złotych, druga na 300 000 a trzecia na 400 000. Warunki kredytów mają takie same – oprocentowanie zmienne WIBOR 3M (na dzisiaj jest to 1,71%) + marża 1,79%, kredyt na 30 lat, raty równe. Łączne oprocentowanie wynosi 3,5%. Dla uproszczenia przyjmijmy, że nie ponoszą żadnych dodatkowych kosztów, takich jak chociażby ubezpieczenia.

W naszym przykładzie pierwsza rodzina spłacać będzie ratę wysokości 898 zł miesięcznie, druga 1347 zł, trzecia 1796 zł. Nasze rodziny zdawały sobie sprawę z tego, ze oprocentowanie ich kredytów może się zmieniać i uwzględniły z tego powodu pewien bufor finansowy. Są przygotowani na wzrost raty kredytu. Do jakiego jednak stopnia? Co się stanie, kiedy stopy procentowe wzrosną o 1%?

Pierwszej rodzinie miesięczna rata wzrośnie o 117 zł, drugiej o 173 zł, a trzeciej o 230 zł. Nie są to duże wahania i budżet domowy większości z nas powinien je wytrzymać. Ponadto, jeżeli wiemy, że nasz kredyt jest oparty o zmienną stopę procentową, liczymy się z takimi wzrostami. Z drugiej jednak strony to nic przyjemnego, jeżeli co miesiąc z naszego portfela ubywa 117 złotych.

‍

Przywiązani do franka

Żeby uświadomić sobie, jak bardzo na ratę naszego kredytu mogą wpłynąć warunki zewnętrzne, spójrzmy na sytuację osób, spłacających kredyty we franku szwajcarskim. Wielu „frankowiczów” zaciągało kredyt, kiedy frank kosztował około 2 złote. Później, wraz z osłabieniem się naszej waluty, jego cena wzrosła do 4 zł. Spowodowało to dwukrotny wzrost raty w przeliczeniu na złotówki i poważne kłopoty dla spłacających kredyt. Każdy z nas zdaje sobie sprawę, że ceny walut się zmieniają. Nikt jednak nie spodziewał się aż tak wielkiego wzrostu ceny franka. Na tę chwilę nikt nie spodziewa się skokowych wzrostów stóp procentowych. Co się jednak stanie, jeżeli drastycznie wzrosną?

Przy wzroście WIBORu do poziomu 5%, rata pierwszej rodziny z naszego przykładu wzrośnie o 404 złote, do 1302 złotych miesięcznie. Pozostałe rodziny będą musiały wysupłać odpowiednio 607 i 809 złotych więcej, niż na początku. Jest to już na pewno poważniejszy wydatek i może skutkować tym, że trzeba będzie rezygnować z przyjemności, takich jak np. wakacje.

Jeżeli WIBOR wzrośnie do 10%, rata pierwszej rodziny wzrośnie o 1127 złotych, do poziomu 2024 złote. Druga i trzecia rodzina będą musiały zapłacić odpowiednio 3037 i 4050 złotych. Tak duży wzrost rat kredytu jest w stanie zachwiać nawet bardzo zrównoważonym budżetem.

‍

Mądry Polak po szkodzie

„To prawda, ale przecież WIBOR tak bardzo nie wzrośnie”. Rzeczywiście, tak drastyczny wzrost stóp procentowych jest raczej mało prawdopodobny. Z drugiej jednak strony trzeba pamiętać, że jeszcze w czerwcu 2012 roku WIBOR 3M wynosił 5,13%, a w październiku 2008 nawet 6,85%! W tym samym czasie kurs franka szwajcarskiego wynosił 2,16 zł i chyba nikomu z zaciągających wówczas kredyt we franku nie śniło się, że wzrośnie dwukrotnie. Dlatego planując zaciągnięcie kredytu na mieszkanie, warto ze swoim doradcą przeanalizować również pozornie nieprawdopodobne, czarne scenariusze i zabezpieczyć się odpowiednio wcześniej.

Oczywiście, przyszłość może nas również pozytywnie zaskoczyć. Na koniec pozostawiłem przykład, w którym nasz WIBOR spada do obecnego poziomu stóp w strefie Euro (-0,32%). Stopy procentowe w Szwajcarii są jeszcze niższe (LIBOR 3M to -0,75%). Bez wątpienia taka zmiana ucieszyłaby kredytobiorców, ponieważ w razie spadku WIBORU, rata kredytu maleje. Naszym rodzinom raty spadają od 211 do 421 złotych.

Skoro wiemy już, że raty mogą się tak dynamicznie zmieniać, zadajmy sobie pytanie: czy jestem przygotowany na taką ewentualność? Jeżeli nie, to co mogę zrobić, żeby się przygotować? Nie ma jednego dobrego rozwiązania, które sprawdzi się dla każdego. Zadbajmy o to, żeby swój plan ułożyć w taki sposób, który będzie dla nas najbardziej dopasowany i optymalny. Jest jednak jedno pytanie, na które każdy powinien odpowiedzieć sobie tak samo. Pytając „kiedy?” – odpowiadamy: teraz, póki jeszcze jest czas.

‍

Podsumowując:

- raty kredytu hipotecznego – nawet „raty równe” – zmieniają się;

- zmiany naszych rat zależą od stóp procentowych;

- duże zmiany stóp mogą sprawić, że nasze miesięczne obciążenia wzrosną nawet dwukrotnie;

- jeżeli stopy spadną, bank obniży raty naszego kredytu;

- warto być przygotowanym na każdą ewentualność.